偿债能力历史实务|深圳“历史遗留违法建筑”类屋租赁合同多数无

历史之眼 2021-02-22107未知admin

  文|张茂荣 信荣(全国)律师团队首席律师

  

  “历史遗留违法建筑”,简称“历史违建”,特指深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,即2009年6月2日《深圳市会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》公布日前未依理建设工程规划许可证擅自建设的各类建筑,该类建筑也被坊间称之为深圳版“小产权”。

  根据2006年《深圳市原村民非商品建设暂行办法》“一户一栋”政策,一户只能建一栋,一栋基底不得超过100平方米,建筑不得超过480平方米,以基底100计算,五层以上农民可以确定全部属于违法建筑!

  另据统计,截至2011年年底,深圳小产权达37.94万栋,总建筑达4.05亿平方米,是深圳市总建筑的49.27%。而到了2014年,深圳小产权总建筑已经增至4.28亿㎡。其中,有类小产权1.72亿㎡,占40.08%,通过购买或者租赁居住在小产权内的人口约737.87万人,占深圳总人口的56%;工业类违建1.80亿㎡,占比41.93%;商业和办公类违建0.26亿㎡,占6.02%。

  如此庞大的买卖、租赁市场,解决了大量来深建设者的居住和经营问题,然因涉及违建,即便是已取得《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》,租赁合同是否必然有效呢?答案是否定的。

  

  笔者以“历史遗留违法建筑”为关键词,租赁合同类案由一共检索到深圳市中级130个二审判决,其中:

  仅有如下三份判决认定屋租赁合同有效,且认定有效均有特别理由:

  1、林小青、韶关市嘉迪贸易屋租赁合同二审民事

  有效理由:《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》申报材料中显示有涉案四栋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;林小青租赁《声明书》已经处。

  2、张爱明与曾石安屋租赁民事707

  案:(2012)深中法终字第707,裁判日期:2012年09月10日

  有效理由:张爱明于2009年10月16日向宝安区街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室递交了《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等普查申报材料;双方均未就合同效力提出。

  3、新信利自行车车料(深圳)有限、深圳市日亮科技有限屋租赁合同民事

  案:(2012)深中法终字第340,裁判日期:2012年08月02日

  有效理由:涉案屋虽属历史遗留违法建筑,但已经行政主管部门进行处理并已办理初始登记,屋人吴对新信利的出租行为亦无。

  其余127份二审判决除个别以原告主体不适格判决外,均以涉案屋属于“历史遗留违法建筑”,未取得建设工程规划许可证为由,严格依照《最高关于审理城镇屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效。

  换言之,不能提供建设工程规划许可证且未经处理办理初始登记的“历史遗留违法建筑”类农民、、、厂、宿舍等租赁合同统统无效!

  值得注意的是,即便是提供了建设工程规划许可证的“历史遗留违法建筑”类农民、、、厂、宿舍等租赁合同也未必全部有效!

  检索案例发现,实践中存在很多建筑上违法加建的情况,其中建筑部分有建设工程规划许可证,加建部分没有,对此租赁合同效力的认定实践判例不一,部分判例认定部分无效,部分判例认定全部无效(详见下文实务问答8)。

  “历史遗留违法建筑”类屋租赁合同的大量无效导致了租赁关系的不稳定,在租日益暴涨的市场条件下,承租人处于任由出租方的弱势地位:即便签订20年的租赁合同,出租方也有权随时主张合同无效而终止!

  由此提醒从事商业经营活动的承租人务必就此做好合同约定,并在投入大额时提前做好风险评估,以免陷入被动。

  特别提醒“名为租赁,实为买卖,以租赁之名行买卖之实”的买方,切勿自作聪明,为规避买卖合同无效而故意签订每20年为一个周期的多份租赁合同,岂不知:涉违建,租赁合同确定无效并被受理判决返还,而买卖合同对方不予受理不予判决返还,更有利于买方权益的!(笔者刚接访的一个就是由律师策划,同时签订数个连续20年租赁合同的买卖案例)

  

  1、《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》可否作为权属证明和租赁的依据?

  答:既不能作为权属证明,也不能作为租赁的依据。

  2、《历史遗留违法建筑处理通知书》可否作为该历史遗留违法建筑得到处理确认的凭证?可否据此认定租赁合同有效?

  答:不能。(2017)粤03民终14053案——深圳市国免丽宝实业有限与豪业塑胶制品(深圳)有限屋租赁合同二审民事确认:深圳市坪山新区查违办于2014年9月29日作出《农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书(征收、整备类)》,偿债能力历史通知国免丽宝在指定期限内缴清地价及罚款,并明确该历史遗留违法建筑仅限在屋征收或者土地整备项目实施过程中视为已经处理确认的建筑物,通知不能作为该历史遗留违法建筑得到处理确认的凭证。租赁厂未取得建设工程规划许可证,且主管部门在《农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》中亦明确该历史遗留违法建筑仅限在屋征收或者土地整备项目实施过程中视为已经处理确认的建筑物,该违法建筑得到处理确认的凭证。关于双方就涉案签订《深圳市租赁合同》效力问题,上述通知书不应作为确认租赁合同有效的依据。

  3、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》可否作为认定租赁合同有效的依据?

  答:不能。(2017)粤03民终9845案——郭立惠与深圳市兴颖盛实业有限屋租赁合同二审民事确认:是否取得“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”不是确定涉案合同是否有效的依据。

  4、街道办的屋临时使用证明、偿债能力历史消防部门的消防意见书、环保主管部门的环评审查批复可否作为认定租赁合同有效的依据?

  答:不能。(2016)粤03民终11276案——黄柏添与深圳市长捷投资有限、邹道明屋租赁合同二审民事确认:虽然黄柏添主张涉案租赁取得了街道办的屋临时使用证明、消防部门的消防意见书、环保主管部门的环评审查批复,但根据《最高关于审理城镇屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》,由于黄柏添在对涉案租赁进行加建时并未取得建设工程规划许可证,亦未经得规划建设主管部门批准建设,故原审认定涉案《屋租赁合同书》为无效合同正确,本院予以维持。

  5、已在租赁管理部门办理租赁备案,可否作为认定租赁合同有效的依据?

  答:不能。(2013)深中法终字第298案——深圳市志和健暖科技有限与李富平屋租赁合同民事确认:志和称屋没有上述屋相关不影响酒店经营以及深圳市后亭股份有限与威尔斯酒店管理有限所签订的《租赁合同》已经相关部门备案等理由,并不能说明该屋租赁符律,一审认定当事人双方签订的《酒店承租合同》无效适用法律正确,本院予以确认。

  6、区屋租赁管理办公室已做商业用途备案登记,街道城市建设管理办公室已颁发临时使用证明同意作为临时商业场地使用是否可确定租赁合同有效?

  答:不能。(2008)深中法民五终字第2179案——上诉人吴某某与上诉人高某某、原审第三人深圳市××有限屋租赁一案民事确认:吴某某主张龙岗区屋租赁管理办公室已对案外人租赁涉案屋的合同作了商业用途的备案登记,××街道城市建设管理办公室颁发了涉案屋的临时使用证明同意作为临时商业场地使用,因此,涉案已由部门进行了登记并取得了商业用途的许可。本院认为,对于土地的性质、使用许可及屋的用途、审批建设应严格按照法律及法规的,由县级以上相关土地及规划管理部门根据法律及法规赋予的职权进行审核批准及管理,任何部门对土地的性质、使用许可及屋的用途、审批建设均不具有该项审核批准的职权。本案屋租赁管理办公室和街道城市建设管理办公室不具有上述审核批准的职权,也不是权登记行政管理部门,其对租赁物进行的备案登记和出具临时使用证明的行为并不能作为非法建筑物化及可以租赁和确定用途的依据;建筑物消防验收合格亦不能作为建筑物必然及可以租赁的依据。虽然涉案屋已进行了历史遗留问题的申报,但相关部门对该屋并未作出化的认定。因此,吴某某以屋的使用权和商业性质得到了上述部门的批准和屋租赁管理部门的认可且屋消防验收合格并进行了历史遗留问题的申报为由,主张合同有效,没有法律依据,本院不予支持。

  7、镇出具的《居民(私人)兴建用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》可否作为认定租赁合同有效的依据?

  答:不能。(2017)粤03民终21321案——深圳市富泰和精密制造股份有限与深圳市万佳物业管理有限租赁合同二审民事确认:1993年深圳市龙岗区龙岗镇出具了《龙岗区居民(私人)兴建用地批准通知书》,深圳市龙岗区龙岗镇村镇建设办公室出具了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。根据涉案《建设用地规划许可证》,涉案屋所占土地位于城市规划区内。根据当时施行的《城市规划法》第九条,县级以上地方城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。第三十二条,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道、管线和工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可和有关批准文件后,方可申请办理开工手续。涉案屋的《建设工程规划许可证》仅加盖了“龙岗区龙岗镇村镇建设办公室”的公章,未经龙岗区城市规划行政主管部门批准,即涉案屋并无城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可。其次,涉案屋于2010年向深圳市龙岗区龙岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组申报历史遗留违法建筑,可见涉案屋仍属历史遗留违法建筑,但至今尚无行政主管部门对其性的处理结果。综上,根据《最高关于审理城镇屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的建设的屋,与承租人订立的租赁合同无效。因此,涉案厂租赁合同应认定无效。一审认定涉案厂租赁合同有效有误,本院予以纠正。

  8、超过《建设工程规划许可证》许可范围建设的屋租赁合同是否有效?

  部分有效案例:(2016)粤03民终21290案——冯海勋与刘玉媚屋租赁合同二审民事确认:《建设工程规划许可证》记载的涉案屋的建筑为1800平方米(一幢三层),《屋租赁合同》约定的租赁为2120平方米(一幢三层),约定的超出批准的建筑320平方米。《屋租赁合同》在《建设工程规划许可证》批准建设1800平方米之内的租赁约定有效,超出部分无效。合同部分有效,冯海勋也存在未按时交纳租金的行为,故刘玉媚有权按比例不予退还冯海勋屋押金。经核算,涉案屋有效部分涉及的建筑为1800平方米,无效部分涉及的建筑为320平方米,故刘玉媚有权按比例不予退还冯海勋屋押金56038元(1800平方米÷2120平方米×66000元),应当退回屋押金9962元(66000元-56038元)。类似判决:(2012)深中法终字第340案——新信利自行车车料(深圳)有限、深圳市日亮科技有限屋租赁合同民事、(2013)深中法终字第2475案——缪密红与深圳市坪山田头股份合作屋租赁合同二审民事。

  全部无效案例:(2016)粤03民终23173案——深圳市博雅泰实业发展有限、深圳市美晶科技有限与租赁合同二审民事确认:涉案《厂租赁合同》中约定的承租标的为厂7050平方米及宿舍若干间,厂与宿舍分别按照和间数计算租金,而博雅泰提供的深地字第××证所载的厂仅为76.69平方米(400.19平方米+6076.5平方米),与双方约定的承租无法对应,且博雅泰在一审期间就租赁所作的说明亦与双方的书面约定明显矛盾,无法对租赁的差异作出合理解释。由于博雅泰未能提供充分证明其出租的涉案厂及宿舍已经取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的建设,当事双方签订的涉案《厂租赁合同》因违反了法律、法规的而无效,一审判决适用法律有误,应予纠正。因无效合同自始没有法律约束力,当事双方关于解除合同的诉讼主张,均不能得到支持。类似判决:(2012)深中法终字第1906案——深圳市龙岗区龙岗街道龙园公园管理处与冯德生屋租赁合同民事。

  答:出租方从40%到100%承担责任不等。

  出租方承担40%:(2013)深中法终字第1191案——黄莉玲,深圳市大鹏王母股份合作王母围分与钟守源租赁合同二审民事确认:王母围分作为出租人明知涉案屋没有取得报建手续仍将其出租给黄莉玲存在,黄莉玲承租违法建筑物经营酒店本身也有,涉案合同当事人对合同无效均有一定,在王母围分与黄莉玲所签订合同无效的责任划分上,考虑到黄莉玲对涉案屋进行如此巨额,未提供证明取得出租人的同意,偿债能力历史且黄莉玲将涉案屋转租给钟守源所约定的租金包含了物的使用价值,一定程度上黄莉玲通过收取租金的方式减少了损失,原审确定王母围分与黄莉玲之间的责任比例为4:6并无不妥,本院予以确认,即王母围分对黄莉玲部分应分担的损失为862447.6元(2156119元×40%)。黄莉玲与钟守源对其双方所签订合同无效均存在,双方应承担同等责任,本院确定黄莉玲与钟守源之间的责任比例为5:5,黄莉玲对钟守源部分应分担的损失为357317.50元(714635元×50%)。

  出租方承担50%:(2015)深中法终字第1173案——深圳市实业有限、深圳市首信物业管理有限与屋租赁合同二审民事确认:关于合同无效的责任,双方均具有完全民事行为能力,应履行交易时审慎义务,因此双方对合同无效均有责任,原审按双方各50%承担合同无效造成深圳市实业有限的损失,并无不妥,本院予以维持。类似案例:(2014)深中法终字第1832案——深圳市保坤五金塑胶有限与深圳市益兴隆家具制造有限,深圳市横岗保安股份合作马六分屋租赁合同二审民事1832。

  出租方承担60%:(2018)粤03民终9117案——深圳市鑫银华投资发展有限、李东辉屋租赁合同二审民事确认:鑫银华作为出租方,对于租赁标的物的适格性应当负有更大的责任,一审认定鑫银华承担60%的损失费用,于法有据,本院予以确认。类似案例:(2015)深中法终字第1743案——刘峰源与深圳市宁远投资发展有限屋租赁合同二审民事。

  出租方承担70%:(2014)深中法终字第1247案——周国华,肖杨政与深圳市全兴盈科技有限屋租赁合同二审民事确认:涉案未办理证,亦未取得建设工程规划许可证,故周国华与肖杨政就涉案签订的《厂租赁合同》无效。周国华作为导致合同无效的主要方,原审认定其承担70%的损失责任并无不当,本院予以确认。类似案例:(2008)深中法民五终字第2179案——上诉人吴某某与上诉人高某某、原审第三人深圳市××有限屋租赁一案民事。

  出租方承担80%:(2016)粤03民终21案——叶伟军、申就娣与林文屋租赁合同二审民事确认:本案中,叶伟军在明知涉案屋未经建设的情况下主动将之对外出租,对于承租人签约并支出履约费用具有主要,而林文作为欲从事经营活动的完全民事行为能力人,对于屋产权性未尽合理注意,对于签订及履行无效合同亦有,故本院酌定叶伟军与林文应按8:2的比例分担损失。

  出租方承担100%:(2014)深中法终字第890案——李春花与深圳市记实业有限屋租赁合同二审民事确认:记作为涉案物业的出租方,明知涉案没有办理有关报建报批手续,仍然对外出租涉案,记应对合同无效承担全部责任。

  《最高关于审理城镇屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的建设的屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,应当认定有效。

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